Võtkem rahulikult, uut buumi ei tule!

Nägin üle pika aja tuttavat, kes ostis paari aasta eest buumi harjal Lasnamäel endale 1-toalise remontimata korteri. Soodsalt, 780 000 krooniga. Kuna tegu on Valgevene kodaniku, elupõlise töötuga, kel polnud hinge taga sentigi, aitas maakler vahendada Swedpanga laenu, teenides ise 60 000 krooni vaheltkasu ja õnnelik uusomanik sai endale soodsa intressiga laenuikke 30 aastaks. Igakuiselt maksab ta pangale tagasi 4400 krooni, teekonna lõpuni jääb veel 27 aastat. Müüa seda korterit pole mõtet, sest turuhind on kukkunud 270 000 krooni peale ja ka välja rentida ei saaks täna enam kui 1000 krooni eest kuus. Kuid tööd polnud siis ega pole ka täna, üksikud juhutööd toovad kokku pangale mineva natukese ja paar tuhat jääb veel elamisekski. «Millal need hinnad jälle tõusma hakkavad, küsis ta minult ahastades pärast seda, kui olin talle paar õlut välja teinud. See mõte tundus mõlgutamiseks põnev ka mulle.

Erinevaid riigi majandusolukorda puudutavaid sõnumeid kokku kuhjates kipub meie vaene aju kahes suunas rebenema. Kõiki uskudes tuleb leppida skisofreeniaga.Ühte tüüpi teated, mida võib nimetada nende genereerijate järgi ka «läbikukkujate rindeteadeteks», saabuvad meile valitsuselt, osadelt suurpankadelt, kinnisvaraarendajatelt ja maakleritelt. Nende teadete sisu edastab jätkuvalt optimistlikul toonil informatsiooni, mille kohaselt majanduslanguse põhi on käes ja alanud on juba väike tõus, kohe-kohe oleme sisenemas päästvasse euroraha tsooni ning hetkel kiratsevad kinnisvarahinnad asenduvad peagi (loe: veel lähikuudel) uue tõusulainega. «Arvestage, et kui te praegu seda maja ei osta, siis kevadel läheb ta juba kolmandiku võrra kallimalt,» on mind hiljuti ähvardanud paar maaklerit.Justkui oma jutu kinnituseks toovad nad näite, et millalgi hiljuti oli korterite keskmine ostuhind tõusnud ligi 1 protsendi. Pankurid teevad juba reklaami ja kutsuvad nagu ennegi võtma eluasemelaenu - justkui seisaks uus laenuraha laev juba Muuga sadamas.

Teine sõnumitevoog lähtub reaalsest elust ja selle monitoorijatelt. Ettevõtjad kurdavad, et toodavad iga kuu mõne miljoni miinust, sest müügid on vähenenud 30-70 protsenti naabrid-tuttavad on kaotanud töö ja elavad abirahast, mõni üksik maakler julgeb omavahel piuksatada, et tuhanded kinnisvara müügikuulutused on omanike poolt ajutiselt aktiivsest müügist maha võetud, sest hinnad on langenud nii madalala, et müüb vaid see, kel hädavajadus. Pole ju saladus, et tänastes kinnisvaratehingutest suurem osa on nn vahetustehingud, kus väiksemaid pindasid müüakse, et osta suuremaid ja vastupidi. Kui kõik soovijad müügiturule tuleks, võiks oodata hinnalanguse kiiret süvenemist. Meenuvad ettevõtjad, kes alles hiljuti võisid iga kuu osta uue mersu, kuid kes nüüd elavad vaid krediitkaardi najal, makstes krediite tagasi sms-laenuga.

Kusagil taustal kumavad põrandaalused teated sellest, et mitmed arenenud riigid on kriisi leevendamiseks trükkinud raha juurde ja jaganud seda riigi tellimuste läbi oma riigi ettevõtjaile - ajutiselt saadigi langustrend kontrolli alla. Kümmekond head tuttavat pangandusringkondadest teavad rääkida, et rahalaeva pole ja panga kahjumid kasvavad igapäevaselt. Selles olukorras antakse laenu küll, kui vaid neile, kelle kuupalk Eesti Energias ületab 100 000 krooni piiri ning kel on miljonile laenu tagatiseks panna minimaalselt kolmekordse väärtusega tagatis.Kvartalis teeb see umbes viis üle miljoni kroonist laenu ühe panga kohta! Ah jaa, soodsast intressist pole mõtet unistadagi.

Keda siis uskuda? Kas tõesti on tegu hetkelise peataolekuga maailma finantsturgudel, mis möödub peagi kui halb uni. Tarvitseb vaid silmad avada ja oh imet, kinnisvara hinnad tõusevad taas!

Mina sellist optimismi ei jaga ja rindeteateid ei usalda. Kui ma siinsamas Postimehes 3 aastat tagasi kirjutasin loo sellest, millest tõusid kinnisvara hinnad ja näitasin ära pankade ja arendajate kokkumängu, siis kinnisvaraäri ninamehed naersid mu üle ja soovitasid koolipinki naasta. Kuid küsigem täna, millest võiks alata hinnatõus, mis paneks liikuma uued rahavood ja kust need pärinevad?

Kas ettevõtjailt? Ilmselt on täna valdav osa ettevõtjaid seisus, kus likviidsus on nullilähedane ja müügikahjumid aina paisuvad. Neist ettevõtetest miljoni kroonigi välja võtmine võib tähendada täielikku kollapsit. Äkki lükkavad ettevõtjate vanad säästud meie turu ülespoole liikuma? No kui üldse, siis kindlasti mitte magalakorteri või põllupealse uusarenduse ostmiseks.

Äkki ikkagi hakkavad pangad andma soodsamaid laene? Vaevalt - raha mida välja laenata, lihtsalt pole. Seda jagub vaid tuttavatele ja neile, kel vastu pakkuda hiigeltagatis ja kõrge stabiilne palk. Isegi vanu laenu ei refinantseerita, pigem lastakse ettevõtted pankrotti. Miks siis anda noorele peagi töötule perele laenu uue eluaseme soetamiseks!? Ja Euroopast pole meie sadamasse saabunud ega ka saabumas ühtegi rahalaeva, mida näljastele eestlastele vahendada. Euroopa trükib esialgu raha vaid oma tarbeks, ülejäägini jõutakse ehk 5-10 aasta pärast, kui siiski. Ning kas siis enam peaaegu pärismaalaste mainega rahalõhnast juba korrakshulluks pööranud baltlastele seda usaldatakse, on iseküsimus.

Lootus, et Eesti üleminekul eurole hakkavad välismaalased siin kinnisvara kokku ostma, on muidugi ilus, kuid tark oleks arvestada, et siiakanti on läbi aegade sattunud vaid peamiselt õnneotsijaist-spekulandid ja oportunistid, mitte aga tõsised tegijad.

Meie turu väiksus, madal likviidsus ja kidur usaldusväärsus on argumendid, mis hoiavad ka edasipidi siit eemal suured, rikkad ja pikaajaliselt mõtlevad investorid. Kui nad isegi eestlannadesse armuma peaks, viivad nad oma südamedaamid pigem Londonisse, Vegasesse või Monacosse, mitte ei soeta kuue-toalist kokkuehitatud Lasnamäe korterit.

Järele jäävad eestimaalased ise, kelle seas ametlikult töötuid üle 10 protsendi, mitteametlikult kuni 20 protsenti, ülejäänud 500 000st saavad üle 20 000 kroonist kuupalka (mis kannataks välja minimaalse laenuvõtu) umbes 50 000. Viimaste kahjuks räägib aga asjaolu, et neist enamikul on juba buumi ajal soetatud korter või maja, mille ostuväärtus oli märksa kallim tänasest turuväärtusest. Laenu tagasi maksta on aga veel keskmiselt paarkümmend aastat.

Vaata, kus servast tahad, kuidagi ei saa ma aru, kust võiks alata uus rahavoog, mis päästaks meie kinnisvaraturu madalseisust. Pigem on ette näha, et talvekuud toovad turule veel uusi ja üha odavamaid kinnisvaratükikesi, mis hinnad veel ca 20 protsenti all viivad.

Uus tõus, kui see ka lähiaastatel tulema peaks, ei saa aga enam kindlasti tugineda kontrollimatule laenurahale, mida suruti kurgust alla igaühel, kes kahel jalal liikus. Kasv saab tugineda vaid Eesti ekspordi olulisele kasvule, mis omakorda kingiks uusi kohti ja looks eeldused palgatõusuks.

Olen olude sunnil viimasel paaril aastal tegelenud erinevate korterite ja majade üürilevõtmisega ja tean, et kinnisvaraportaalis pakutud hinna võib üldjuhul kohe kolmandiku või isegi poole võrra vähendada ja oma pakkumise esitada. Nagu võluväel on 80 protsenti rendileandjaist koheselt nõus ka sellest hinnast haarama, sest sa olid juba teine pakkuja kolme kuu jooksul. Paljud müügitehingud tehakse samuti soovitavast hinnast 30 protsenti ja enam allpool.

Minu soovitus neile, kellel huvi soetada uut kinnisvara isiklikuks tarbeks, oleks seega lühike: võtke aega, valige ja oodake ning kindlasti tehke oma madalam pakkumine. Kindlasti ei tasu uskuda maaklerite mesijuttu. Uut buumi ei tule, ideaalis võivad hinnad 2007. aasta tasemele tagasi tõusta aastaks 2020.

Kõigi nende rahustuseks aga, kes laenude all ägavad ning üksisilmi uut hinnatõusu igatsevad, tahan öelda: mina ei ole õnneks ekspert üheski neis küsimuses. Tavalise majanduskõrgharidusega inimese talupojatarkusega ei pruugi tõele pihta saada.

Võib-olla on rahalaev siiski olemas ja tema ülesleidmine on vaid päevade küsimus!